Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Коэффициент капитализации - это ставка, которая будучи отнесённой к текущим доходам, приносимым инвестициями, даёт оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).

Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учёта в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:

1) Стоимость капитала не меняется;

2) Прогнозируется снижение стоимости капитала;

) Прогнозируется повышение стоимости капитала.

Стоимость капитала не меняется

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдёт по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равномерных доходов.

- стоимость;

I - доход;

Ro - коэффициент капитализации

Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещённых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

3) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга

Метод Ринга

предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

- оставшийся срок экономической жизни;

Ry - ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

§ Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§ Ry - Ставка доходности инвестиций 14%,

§ срок инвестирования 4 года.

Коэффициент капитализации: = 0.39

Таблица 1 - Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций