- доля заёмных средств в структуре капитала;
Rm - ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;
Re - ставка капитализации на собственный капитал.
Метод связанных инвестиций: земля и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.
Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.
Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации Кобщ по данному методу производится по следующей формуле:
- стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;
B - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;
, 
- ставка капитализации соответственно для земли, здания.
Пример.
Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е
Тогда стоимость комплекса = Д / 
, где = 0,12*0,3+0,14*(1-0,3)=0,134=13,4%
Стоимость = 600 000 у.е. / 0,134 = 4 477 611,94 у.е.
Кумулятивный метод
Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.
К безрисковой ставке дохода прибавляются:
. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.
. Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.
В качестве безрисковой ставки могут быть:
. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам
. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.