Используется ряд показателей:
· ПВД (потенциальный валовой доход);
· ДВД (действительный валовой доход);
· ЧОД (чистый операционный доход);
Расчет потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовый доход (ПВД) - это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки
ПВД=S*С, где
- площадь помещения;
С - арендная ставка.
Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости.
Аренда - предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.
Все арендные договоры делятся на три типа:
С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);
С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);
С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Расчет действительного валового дохода (ДВД)
Действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы
Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход - определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.
ЧОД = ДВД - ОР
Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:
условно-постоянные
условно-переменные
резерв на замещение.
Условно-постоянные расходы - это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.
Условно-переменные расходы - это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.
К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.
Резерв на замещение - это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.