Метод капитализации доходов применяется если:
· потоки доходов - стабильные положительные величины;
· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид: Юрист в арбитраж арбитражные адвокаты цены на услуги юристов.
или 
или 
или 
С - стоимость объекта недвижимости;
Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income)
К(
) - норма прибыли, или ставка капитализации.
Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества.
Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трём причинам:
1. Для собственного использования (например, жилья);
2. Для получения доходов от данного объекта;
3. Для повышения престижа
Доходный подход включает два метода:
. метод капитализации доходов (прямая капитализация);
2. метод дисконтированных денежных потоков.
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.